Alquileres: con más oferta e inflación, el mercado quedó hecho un revoltijo

El DNU de Javier Milei provocó la reaparición de una porción significativa de la oferta de propiedades en alquiler que se había retirado del mercado, desalentada por ruinoso rédito que brindaba la regulación por entonces vigente, la cual obligaba a celebrar contratos por tres años y a esperar 12 meses para actualizar valores. Pero esa sobreoferta empieza a empujar los precios a la baja, justo cuando las renovaciones -sobre todo trimestrales y cuatrimestrales, pero también anuales de los contratos viejos- cargan con toda la furia de la inflación del año pasado y del arranque de 2024, al punto de que los valores actualizados sobrepasan a los vigentes en el mercado, justo al revés de lo que ocurría antes. La presencia de un mercado muy dislocado impulsa a los propietarios a reacomodar contratos, a riesgo de que los inquilinos se vayan a buscar mejores precios. Claro que la decisión de los inquilinos tampoco es fácil, porque cambiar de propiedad tiene su precio.    

Los valores de oferta de alquileres no pudieron seguir el tren de la inflación en lo que va del año. Hoy se pide un 15% más que a principios de año, y si la propiedad no se puede alquilar al cabo de 30 días se reducen las pretensiones -en el orden de un 20%- para poder colocarlas. “Hoy una misma tipología de vivienda vale igual o menos que a principio de año”, apuntó Alejandro Bassini, al frente de Bassini Negocios Inmobiliarios.

Si alquilar un departamento de un dormitorio en enero costaba $160.000, en abril la misma unidad se ofrece en promedio a $185.000. Es decir, al cabo de cuatro meses, aumentó menos de un 15%, cuando la inflación en tal período fue superior al 50% (falta informar el dato de abril). “El propietario no puede aguantar mucho tener un departamento parado y si pasa el tiempo y no se alquila, termina cediendo para colocarlo”, describió Bassini. 

El aumento de los gastos centrales de un departamento pesan cada vez más en la decisión del propietario a la hora de poner en oferta un contrato de alquiler. “Hoy un departamento de dos dormitorios en una buena zona, pero con cierta antigüedad en un edificio tradicional, sin amenidades, puede pagar $50.000 de expensas”, apuntó un corredor inmobiliario consultado.

“Hoy el mercado de alquiler se encuentra sumamente competitivo, hay muchísimas unidades en oferta, por lo tanto estamos sumamente flexibles en todas las condiciones contractuales, ya sea plazo o forma de actualización. Estamos muy dispuestos a escuchar propuestas, a llevar adelante negociaciones porque lo más importante es poder tener el departamento ocupado y no estar pagando impuestos, servicios y expensas en una unidad sin usar”, dijo a Punto biz Andrés Gariboldi, titular de la inmobiliaria Dunod.

Río revuelto

Muy distinto es el panorama para los inquilinos que acordaron contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales con la nueva regulación del mercado tras el fin de la ley de alquileres. Aquellos que firmaron contratos al inicio del año vieron al final del trimestre un aumento del 51,6% en los alquileres, tras acortarse el período para las actualizaciones. 

Volviendo al ejemplo mencionado anteriormente, si un departamento de un dormitorio se pactó en enero por $160.000, con una actualización trimestral, el inquilino debió pagar en abril $242.560. Pero hoy una unidad de las mismas características (zona y prestaciones) se ofrece en $185.000 o incluso algo menos, si los propietarios se ven obligados a ceder pretensiones. 

Los inquilinos cuyos contratos se rigen por la vieja de alquileres, cualquiera sea el índice de actualización utilizado -ya sea el IPC (inflación) o el ICL (que combina inflación con la variación de los salarios)-, que vienen con ajustes anuales, vivieron un período de bonanza porque el valor del alquiler no les cambió durante los últimos doce meses, a pesar de que la inflación voló por las nubes. Pero ahora se les dio vuelta la tortilla, porque ahora incrementos del 196,7%, es decir, caso que se triplica el costo. Pero estas actualizaciones también quedan por encima de los precios de mercado. “Los ajustes anuales con el contrato del 2020, quedaron con un precio por encima del mercado del 25%. Lo que pactamos con los inquilinos es una bonificación del 20% para el trimestre y luego volveremos a hablar”, afirmó una fuente del sector inmobiliario.