Con un año de buenas cosechas, los empresarios de la vivienda se preparan para otro desembolso de inversión por parte del sector agrícola. Sin embargo, el nuevo código urbano nos los beneficia para seguir construyendo. Desde el programa Base de Datos (FM 107.1) se comunicaron con Marcelo Passardi, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.
¿Ustedes tienen buenas expectativas con respecto a cómo es la activad en el campo y su influencia en la construcción?
Pedimos por otro año, igual que el anterior, de muy buenas cosechas y muy buenos rindes que le va a dejar a la región un potencial de dinero muy imortante. Para ubicarnos, el 70% de las soja del país se siembra a 300 kilómetros de Rosario o sea que la ciudad elegida por toda esta región para invertir es Rosario como primera opción. Sobre todo comparando los precios competitivos que tiene con respecto a Buenos Aires. Allá comprás muchísimo menos de lo que podés llegar a comprar acá.
¿Qué relación hay en porcentaje entre una y otra inversión?
Muy importante, en Buenos Aires los precios están, en algunas zonas, mucho más del doble, en zonas como Puerto Madero. En las otras zonas están en 1,75 entonces, aparte por un tema de cercanía, Rosario está mucho más cerca de lo que está Buenos Aires, aparte tiene una escala mucho más acorde a lo que es la zona agrícola, a la gente del interior le cuesta mucho adaptarse.
¿Hay alguna mensura de eso, alguna relación, de cómo se puede invertir o cómo se pueden colocar esas nuevas propiedades? y los resultados de la cosecha, ¿han hecho alguna correlación de cómo se puede medir ese impacto?
No, pero básicamente, estamos hablando de la misma cosecha del año pasado. Mínimamente, en razón de números, esperamos que se comporte como el año pasado. Básicamente toda las unidades a que compran los productores rurales luego se vuelcan al mercado locativo, y el mercado locativo está con muy buena demanda y muy sostenida, o sea que enseguida que compran se alquilan inmediatamente. Con lo cual, sigue siendo una muy buena inversión porque estas propiedades están dejando un 4% o un 5% anual en dólares, al propietario, sin ningún gasto. Entonces, realmente sigue siendo una inversión muy segura, la más segura de todas y realmente con una faja de utilidades muy interesante, porque no hay otras formas de inversiones tan seguras como esta y que te dejen ese mismo resultado.
Este año está el tema de las elecciones y de la Afip, que los está siguiendo. ¿No tienen miedo de que se queden con los granos guardados en los silos y que hagan un derrame un poquito menor, o por lo menos esperen un poco a ver qué pasa con el año electoral?
Es probable, los años electorales crean siempre un clima enrarecido por la incertidumbre que genera no saber quien va a ser el presidente, el próximo gobernador o el próximo intendente. Eso hace que las decisiones se demoren, de cualquier manera, la cantidad de soja cosechada es la misma, puede diferir un poco en el tiempo, probablemente. Pero, en algún momento la soja que vos guardás en los silos bolsa la vas a comercializar y la vas a convertir en dinero, y vas a tener que pensar en qué inversión hacer. Los y títulos públicos y las acciones son para un inversor muy especializado, otro tipo de inversiones como plazo fijo dan rindes muy bajos, no son tentadores. Por eso nosotros pensamos, por lo menos en esta temporada, que el inmueble sigue siendo la mejor inversión.
Comparado con 3 o 4 años atrás, ¿han visto un cambio del perfil de hacia dónde invierte el productor agropecuario? o sigue siendo el mismo. ¿Vio algún cambio en ese perfil?
No, la primera compra que siempre hace el productor agropecuario es la casa para sus hijos, que seguramente los manda a estudiar a la ciudad, la primera compra que hace es esa. Cuando tienen algún excedente más, empieza a comprar unidades para volcarlo al mercado locatario. Y muchas veces se lo alquila a otro vecino del mismo pueblo, y sino lo alquila directamente a un inquilino de acá de Rosario. Pero básicamente, el perfil es siempre el mismo, nadie compra una vivienda para ir a vivir, sino que la compran para los hijos o para cuando eventualmente vienen a la ciudad, por trámites, por esparcimiento, por lo que sea.
¿Cómo está la oferta, se sigue construyendo fuerte, se mantiene el ritmo de lo que antes fue como un boom?
No, el ritmo todavía se sigue construyendo edificios viejos con el código del año 2008. La modificación del código urbano ha frenado la cantidad de permisos, no se nota mucho todavía, porque tenemos stocks de permisos viejos, no nos quedan muchos, pero todavía hay. Hay edificios que se empezaron el año pasado y este año también, con permisos anteriores, que todavía están en ejecución porque llevan dos o tres años hacerlo. Por un par de años tenemos todavía un buen stock de vivienda para ofrecer a la venta. De ahí en adelante, la cosa se va a complicar porque los precios va a subir mucho en función de la poca edificabilidad que se permite hacer ahora o directamente va a haber una oferta muy disminuida de vivienda.
Con respecto a los cambios del código urbano, ahora que se viene en el Concejo el tratamiento de las zonas más alejadas del centro, ¿pensás que pueda ocurrir lo mismo?
No hay nada por ahora, el único que está aprobado el primero, el segundo está todavía en discusión. No hay nada cerrado, ni siquiera está en el Concejo, no salió el proyecto definitivo tampoco de planeamiento, o sea que lo único que está aprobado es el mismo código en el centro, en el resto sigue el código anterior, no se ha cambiado absolutamente nada. Estamos en un año electoral, va a haber cambio de intendente, cambio de concejales, cortamos y damos de nuevo. Vamos a ver si empezamos a pensar para el año que viene. Evidentemente, este código frena muchos problemas, bueno el año que vienen habrá que verlo, ver el impacto que produce realmente en la ciudad, qué efectos trae, si encarecen las viviendas, si no se hacen más nuevos edificios, todo eso habrá que evaluarlo con las nuevas autoridades y ponerlo sobre la mesa y debatirlo como lo hacemos siempre.
He estado notando que en la construcción, por medio de fideicomisos, que es más segura, sí se está dando bastantes retrasos en las entregas de las unidades e incluso, pagos extra de cuotas, que están en la letra chica de los contratos, nadie lo está negando. Hemos notado inversiones en departamentos que llevan más de un año de plazos vencidos y todavía no se han terminado y hay más cuotas. ¿Qué ha pasado, cómo lo ves vos?
Hay varios factores, primero si el que hace el fideicomiso es inexperto, es muy probables que pueda pasar una diferencia entre los números que proyecta y los números finales. En la gran mayoría, aparte de ese fenómeno que se ha dado muchísimo, hay un componente de inflación muy importante, no nos olvidemos que el año pasado, la Uocra, que es el sindicato de la construcción, nosotros concensuamos un aumento del 33% con el personal, eso más los materiales. Entonces, todo ese componente inflacionario hay que trasladarlo al costo, entonces los números proyectados originariamente, solamente en el 2010 hubo un 33%, en el 2009 un 22% y para trás. Entonces, si los que compraron las unidades y los que iniciaron el fideicomiso están dispuestos a afrontar eso, entonces el fideicomiso no se para, pero si hay gente que no puede afrontar devaluación mucho más importante, evidentemente, lo que hace es estirar los tiempos.
¿Estos son casos mínimos o algo más que mínimos?
No, no son tan mínimos lo que pasa es que arreglan internamente, y no hubo casos que salieron en los diarios, pero eso les ha pasado a todos.
Un año se podría entender. Pero, más de un año ¿hay que pensar que hay algún problema con el administrador?
Todo es del punto de vista del poder recargo que tiene la gente que tiene el fideicomiso. Es muy sencillo, si yo en ves de 30 tengo para pagarle a 15, el tiempo de obra se estira en función de la inversión que vos vas haciendo.
