El martes 6 de agosto a la mañana una explosión en un edificio de 62 departamentos ubicado en Salta 2141, entre Balcarce y Oroño, sacudió a la ciudad de Rosario y a todo el país. La detonación provocó cuantiosos daños materiales en el edificio en el que se originó el siniestro como en las dos torres que se encuentran pegadas.
Es común observar que cuando un agente inmobiliario visita un inmueble con el fin de ponerle precio para su posterior venta, toda su pericia se enfoca al “objeto” o sea a la materialidad que se presenta ante sus ojos. Lo mismo acontece, cuando se muestra el inmueble a un posible comprador, y este se focaliza principalmente en sus características físicas.
La salida a esta situación de gran incertidumbre, es utilizar un enfoque o criterio basado en un análisis DIMM, o sea teniendo en cuenta el derecho sobre el inmueble, el inmueble como objeto construido, el mercado o mercados que demandan el inmueble, como así también la moneda y forma de pago.
Haciendo uso de este análisis, no será contradictorio llegar a varios precios de venta y no solo uno. Por lo tanto tendremos un valor de mercado por cada mercado analizado.
En el caso de Salta 2141, en apariencia con la destrucción del edificio se destruyó todo su valor, pero no es así.
De acuerdo a nuestro regimen de derecho de propiedad horizontal, los copropietarios son dueños del terreno en forma proporcional a sus departamentos.
Cuando la ley se refiere a suelo, hay que entender que es el lote y toda su capacidad edificable o sea todo su espacio aereo productivo.
Sin que nadie lo haya percibido directamente, después de la destrucción por la explosión, el lote de calle Salta 2141 recupero algo muy valioso económicamente a través del surgimiento del valor del potencial constructivo del terreno.
Como ejemplo, un inmueble en determinada zona apta para la construcción de edificios en propiedad horizontal, tendrá un valor comprador para desarrolladores inmobiliarios, siendo el objeto de tasación la capacidad edificable del lote y no el inmueble construido en el mismo.
Lo más probable es que la construcción preexistente sea un obstáculo a demoler para poder construir el nuevo edificio. Por otro lado si el inmueble en cuestión se encuentra afectado en un determinado grado de protección patrimonial, esta situación se trasuntará en otra dificultad para aprovecharse el rendimiento del lote en cuanto a su capacidad edificable.
Por lo tanto existe una ecuación que puede facilitar la Municipalidad de Rosario de forma que el costo de reconstrucción sea autofinanciado por el aprovechamiento de una capacidad edificable que permita entregar a los damnificados una unidad funcional nueva similar a la que han perdido en la explosión.
Rosario debería cambiar la normativa del código urbano para el lote de Salta 2141 y permitir la construcción de 40 pisos y así poder cerrar la ecuación. (25 %) 10 pisos para los dueños del Lote y (75 %) 30 pisos para los Inversores
La implementación se puede hacer por medio de la figura legal de un Fideicomiso, cuyo Fiduciario podría bien ser el Banco Municipal de Rosario y que mediante un llamado a licitación nacional adjudicaría las obras, previo concurso de diseño de las nuevas torres y teniendo como parte del jurado a los copropietarios de Salta 2141.
Así también el Banco en calidad de Fiduciario procuraría Beneficios para la ejecución: Convenio con las inmobiliarias de la región para la difusión de la obra y captación de inversores sin cobro de comisión a la parte desarrolladora, Convenios especiales con las Empresas de Electricidad, Gas y Aguas, etc, etc, etc.
El desafío de un proyecto es energía vital y sanadora para los damnificados y para la ciudad. Es una manera de transmutar el dolor en esperanza.
