Fideicomiso inmobiliario: ¿al borde del derrumbe?

La Ley 11.683 (arts. 3 y 4) en referencia al procedimiento fiscal del IVA y su decreto reglamentario, dejan en claro quiénes serán sujetos pasibles de un hecho imponible y sus excepciones. Lo que resalta el fallo son cuestiones que hay que tener en cuenta al desarrollar un fideicomiso: al ser el fiduciante (quien aporta bienes o dinero al fideicomiso) y el beneficiario las mismas personas, resultan pasivos del impuesto en cuestión.

En agosto de 2013 la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal falló el caso López Mariana contra DGI, y esa decisión generó un gran alboroto, al sentenciar la obligación de contribuir IVA por parte de un fideicomiso inmobiliario, la herramienta más utilizada en emprendimientos de la construcción durante la última década.

La Justicia analizó el negocio subyacente disimulado por el contrato constitutivo, y cuestionó el tiempo que debe transcurrir desde que se transfiere el inmueble al patrimonio fiduciario hasta que las unidades que se recibieron a cambio se vendieron o se arrendaron, pues debe transcurrir al menos tres años entre un hecho y el otro. Si hubieran sobrepasado ese período, los actores habrían dejado de ser sujetos pasivos del hecho imponible, pues así la ley hubiera dejado de presumir el ánimo de lucro.

La Justicia analiza dos factores, objetivo y subjetivo, y expone el negocio que en realidad se quiso llevar adelante, el que aparece a la vista y no el que se había dado a entender en el contrato. La ley 24.441, de financiamiento y construcción de la vivienda, regula el fideicomiso. Le da una duración de hasta treinta años a la figura jurídica.

Pues entonces, ¿era necesario que dentro de los tres primeros años se transfiriera fiduciariamente el inmueble y luego se vendiera dentro del mismo período las unidades asignadas a los fiduciantes – beneficiarios, dejando a los inversores expuestos para que se transformen en sujetos pasibles del IVA? Definitivamente no. En esas circunstancias, la Justicia definió que el desprendimiento del inmueble se realizó a través de una transferencia fiduciaria irregular, transformando el fideicomiso en sí en una empresa constructora que edificó sobre un inmueble propio.
 

El afán de lucrar no tiene por qué quedar expuesto, sino que debe construirse el fideicomiso en beneficio de los actores para su crecimiento económico, pero a la vez cimentar y hacer valer una figura jurídica que sigue teniendo tanto valor como en sus comienzos. El fideicomiso no está en jaque, si los procedimientos y los errores que se pueden cometer al desarrollar emprendimientos sin recaudos mínimos.

(*) Abogado del Estudio Hizkin - Menzel
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